就像房地产市场自身的周期性规律一样，房地产税的话题也周期性地成为舆论界焦点。近些年来，房地产市场的持续火爆和一线城市房地产价格的大幅波动，使得房子成为牵动经济社会动向的一股关键力量，与之相关的因素的重要性也随之大增，房地产税政策就是其中之一。

    业界学界对房地产税的讨论已经长达20多年，相比于过去多次“只打雷不下雨”的热议，目前房地产税大有“动真格”之势。今年以来，包括国务院文件、住建部官员言论中都有相关内容的表述。而再往前看，则是去年中央经济工作会议上那句后来被广为传播的“房子是用来住的，不是用来炒的”。由此可以看出，政府对于房地产市场的态度是相当明确且在渐次推进的。

    当此之时再提房地产税，其目的不言而喻，即高层希望通过房地产税来调节房价，压缩投机空间，倒逼炒房者出局，迫使房地产市场回归至一个健康的商品市场属性。房产税作为一个税种，本身确实天然带有调节市场的使命和功能。问题在于，它是否会乖乖地按照政府和普通居民预设地路子去走呢？

    从坊间所议来看，大家*为担忧的一个后果是在实质征收过程中，房地产税会转嫁至本来就负担沉重的购房者身上。这一情形会不会发生呢？笔者认为，要具体情况具体分析。按照市场规律，房地产税作为新增的交易成本，不管通过什么手段，*终往往是由原来的交易格局中处于“弱势”地位的那一方来承担。

    中国的房地产市场，这种交易格局事实上是倒挂的。一二线城市是明显的卖方市场，供不应求，价格过高，投机严重同时刚需者难以承担，三四线城市则相反，当务之急在于去库存。据此推测，需要去杠杆和打击投机炒房的主要在一二线城市。房地产税如果会较快地落地开始征收，不同城市之间在具体执行操作过程中，可能会有比较大的差别。

    本着打击投机的目的，房地产税在设计上应该会特别考虑到“差别化”，也就是对应税房产的清晰界定，重税哪部分、轻税或免税哪部分。从国外经验来看，很多**也都会设置一个起点，即规定一户家庭在多少面积房产范围内免征，超过规定的部分才开始缴纳。

    一个始料未及的中国特色政策可能会对此产生重大影响，那就是计划生育政策的逐步放开，二孩放开的节奏比广大群众预期的要快得多，谁也说不准政策以后会如何变动。对于个体家庭而言，正处于观念转换、经济权衡的阶段。按照中国人的传统，经济条件较好的家庭，父母为子女提前购置房产是常见做法。这势必会使得“刚需”和“炒作”的界定变得更为复杂。

    在子女成年之前购置的房产必定在属于一个家庭的多套房产。这类房产与炒作房产是否可以合理区分呢？如果不加区分，一律将免税面积放宽，那征收房产税的意义就大大降低了。房产税免征面积和税率的设定反过来肯定也会影响购房选择，甚至影响到家庭对是否要生二孩的态度。

    中国社会庞大复杂，政策多而常变，与房地产市场沾上关系的因素又尤其之多，类似二孩放开这类人口政策本就处在动态变化过程中，房地产市场的区域性不平衡状态也十分明显，且极易受到影响。而这种本着明确的调节市场的目的出台的房地产税收政策，应当注意其适用性和可操作性， 保留灵活调整空间。

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