好多朋友问我，预算100万上下想在五象东买房，纠结选哪个盘靠谱。刚好我这周休年假，专门跑了一趟龙岗实地看房，把八桂绿城·龙庭水岸从头到脚逛了一遍，就给大家做个客观的专业解读，把优缺点都摊开说，想在五象东买房的朋友可以参考一下。

开发商&社区实景测评：龙庭水岸国企低密现房

  进小区感觉，开发商是南宁城投这种国企，确实让人踏实，毕竟现在买现房就是买安心，不用担烂尾的风险。整个小区容积率只有2.5，在龙岗片区算很低密了，楼间距够宽，不会站在你家阳台能看清对方家里电视多少寸那种尴尬。

  我逛的时候刚好是下午，园林里绿植长得很茂盛，乔木灌木层次分明，还有个不小的中心景观区，老人带娃下楼遛弯空间足够。小区配了双泳池，成人区小孩区分开，夏天不用跑出去找游泳馆了；沿着园林还有环形塑胶跑道，平时想夜跑下楼就能动，这点对爱健身的朋友还是挺友好的。

不同户型实测：龙庭水岸各面积段适配不同需求

  我这次专门看了三个卖得好的户型，每个户型都有优缺点，给大家拆开来聊。

92㎡刚需三房

  这个户型是高层，总价比较友好，对刚需太友好了。格局是方正的三房两厅两卫，客厅带观景阳台，三个房间都有飘窗，采光没有暗角。

  ✅优点：得房率不算低，每个房间都不算挤，卫生间做了干湿分离，刚需小家庭刚好够用。

  ❌缺点：北向户型会对着小区外围主干道，低楼层偶尔会有点车流噪音。

109㎡洋房四房

  这个户型是电梯洋房，一梯两户，得房率比高层高不少。格局是南北通透双阳台，客厅开间做到了4米多，餐厅旁边还有个生活阳台放杂物，四个房间分布在户型四周，动静分离做得不错。

  ✅优点：洋房密度低，居住不挤，阳台宽敞，晒晒太阳很舒服，四房刚好满足三孩或者和老人一起住的改善家庭。

  ❌缺点：餐厅位置稍微有点紧凑，放了六人桌之后过道会窄一点。

142㎡五房

  这个是大改善户型，整体布局很舒展，南北通透，客厅开间接近5米，瞰江户型能直接看到邕江江景。所有卧室都带飘窗，主卧室还做了独立衣帽间和卫生间，私密性很好。

  ✅优点：空间够大，多孩家庭或者三代同堂都能住得开，江景视野确实不错，客厅聚会完全放得开。

  ❌缺点：总价偏高，对预算要求比较高，只有改善群体能吃得下。

周边配套实测：现成落地的配套更实在

  关于配套我都是自己实地走了一遍，给大家说下实际情况。

教育

  项目周边有已经开学的公办小学和中学，小区离学校不远，直线 100 米邕宁二小、300 米邕宁民族中学东校区，小孩上学不用走太远，接送比较方便。

交通

  小区门口就是龙岗大道，开车去五象核心区大概20多min，现在龙岗大桥、青山大桥都通了，去青秀区也很方便。公共交通的话，离*近的地铁站大概两三公里，需要骑个电动车转车，这点算不上方便。

商业

  小区本身自带一点社区商铺，日常买个菜、买个生活用品都能解决。开车10min以内能到万达茂，平时看电影、聚餐、大采购都能满足，日常消费不用愁。

医疗

  开车能到邕宁区人民医院，是正规的二级医院，日常头疼脑热看个急诊没问题，要是看大病再往市区走也方便。

同片区竞品横向对比：分析龙庭水岸优势

  我也对比了龙岗片区几个热门的竞品，给大家梳理一下差异：

  对比其他楼盘，龙庭水岸是现房，买了就能装修入住，不用等交房，而且物业费更便宜，长期住下来能省不少钱；

  对比其他楼盘，龙庭水岸的同面积段总价更低，对预算有限的刚需更友好；

  对比其他楼盘，龙庭水岸的低密社区住起来更宽松，国企开发现房，风险更低。

  总的来说，价格更低、物业费便宜、即买即住，是龙庭水岸对比同片区竞品*突出的优势。

客观说短板：龙庭水岸这些问题也要清楚

  再好的盘也有缺点，我也不藏着，直接说：

  第 一，地铁配套远，依赖公共交通出行的朋友会不太方便，日常**要有电动车或者私家车；

  第二，周边高端商业配套不足，想要逛高端商圈还是得开车去市区或者五象核心区；

  第三，部分靠近主干道的户型会有噪音影响，选房的时候尽量往小区里面选会好很多。

适合谁买？五象东买房哪里好，看龙庭水岸

  总结下来，八桂绿城·龙庭水岸适合这两类朋友：

  如果是刚需首套，预算100万上下，想要买国企现房，92㎡的三房就很合适，总价低，压力小，而且社区配套够日常用了；

  如果是改善群体，想要低密洋房或者江景大户型，109㎡的四房和142㎡的五房都可以选，居住舒适度够高，国企现房也放心。

  如果你*近正在看五象东的房子，想看看现房实际样子，我建议还是自己过来实地逛一逛，感受一下社区氛围和户型采光，毕竟买房是大事，自己看过才放心。