前几年，南宁曾轰轰烈烈的进行过商改住，允许部分城区申请商改住，彼时有公示过一批商改住项目，但后续却没了下文。

让人没想到的是，这次广西住建厅直接放大招，拟在全区范围内允许商改住、调整用途等，盘活一批非商品住宅商品房。




01

广西放大招！推进“商改住”

近日，广西住建厅发布了一份关于推进非住宅商品房去库存工作的方案，从商改住、调**等方面，进一步推动商业用房、办公用房等非住宅商品房去库存和盘活利用。

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▲相关页面
首先需要明确的是，非商品住宅商品房就是商业性质公寓、商铺、写字楼、车位、酒店等，这部分商品房在市场中的占比也不小。
我仔细看了这份方案，信息量很大。
草案主要从支持非住宅商品房转型调整、优化非住宅商品房开发建设方式、加大财政金融支持等方面进行操作，涉及多个部门协作。

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▲文件内容
重点关注的内容是“商改住”方面，主要有这2个措施：
①支持商业、办公项目转换用途。
也就是说，商业办公项目可以改建为租赁住房，调整为居住用地，变售为租，享受民水、民电以及教育、医疗等；
又或者是库存商业用房转型用于体育、科技孵化、“互联网+”等**政策支持的新兴产业发展，比如当下南宁正积极引进的人工智能相关产业。

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▲南A中心效果图
比如南A中心就是在原自治区体育彩票中心楼体的基础上进行改造，4月开工预计6月可完工。
如此一来，就可以利用现有的写字楼、商业体承接部分产业发展，通过改建、调整等方式，减少相关产业的建设周期。
②允许调整非住宅商品房**建设条件。
简单讲，就是传统意义上的商改住。在合理条件下，未建的商业地块、已建未售的非住宅商品房都可以申请调整为商品住宅。

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▲南宁部分推进商改住的项目（楼市花儿街）
如此一来，部分优质地段的商业能被盘活，比如此前已经申请商改住的中国锦园、金弈时代、霖峰壹號三期等项目。
除了通过“商改住”来盘活存量非住宅商品房外，这份文件还拟对购买非住宅商品房的购房者放宽政策，比如开展补贴、放宽信贷条件等。

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▲提供金融方面的支持
还有个很有意思的点子，统一调配、招商运营未出售车位，降低路面泊车位比例。
这样既能优化南宁城市界面、又能合理盘活存量车位，是个双赢局面，但这操作难度可不低。






02

缓建商业，回收闲置土地

南宁写字楼空置率高，早已不是什么秘密。
根据戴德梁行数据显示，2024年上半年南宁甲级楼的存量面积达到约295万，空置率已经达到40.3%，这还是没包括酒店、商业公寓、商铺等的数据。
再加上实体经济不景气，不少商场、写字楼、商铺陷入销售困境，搁置已久。

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▲南宁甲级写字楼数据（戴德梁行）
大批量的非住宅商品房，对于整个市场来说并非好事。一来是资源浪费，二来是影响城市形象跟投资信心。
因此，当务之急是多方式盘活存量非住宅商品房，并同步收紧非住宅商品房项目供应端，从根源减少商办项目的供应。
这份草案中，也对非住宅商品房项目供应端出手了。
首先是允许商业办公项目申请缓建，对未建或已停工未办理商品房预售许可的商业办公项目，允许房地产开发企业申请缓建。

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▲缓建条件
别小看这个缓建，通过这个时间差，将存量非住宅商品房的去化提高后，新的商办项目再来补充缺口，完成过渡。
其次是推进闲置土地回收。这部分工作南宁目前已经在逐步推进，此前南宁自然资源局就公示回收了一批写字楼、商业体地块。
这些回收的地块，后续不管是商改住重新上架还是继续开发商办项目，这样一操作优质地块都能够得到合理利用。




03

盘活商办用房，迫在眉睫

商办项目的去化难题，并非广**有，全国很多城市都面临严峻的商办过剩的问题亟待解决，相关部门曾多次在重要会议中提及。
比如2024年底的中央经济工作会议中就明确“合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。”

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▲相关报道
2025年的政府工作报告中也再次提及，“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自**。”
这些重要会议高频率提及盘活商办用房，说明这个问题确实很严峻。
如今广西积极响应，出台广西的非住宅商品房去库存工作方案。虽然目前还是个草案，但可以窥见广西在盘活商办项目上的决心与魄力。
这份草案主要对车位、商办项目等采用多方式进行盘活，若这份方案落地实行，对推动商办库存有积极效果。
这份草案目前还处于公示期，如果你们有更好的建议可以去官网反馈，让它更完善。
对于这次“商改住”的推行，你们怎么看？这份草案还能从哪方面优化？欢迎点赞、评论留言一起聊聊~