10月31日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大银行发布公告，将从明天(11月1日)起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。
对于以浮动利率，也就是贷款市场报价利率（LPR）加减点报价的存量个人房贷，当它的利率加点值高于全国新发放个人房贷利率平均加点值30个基点时，借款人可以向银行申请调整房贷利率LPR加点值，调整后的加点为全国新发放个人房贷利率平均加点值加30个基点；全国新发放个人房贷利率平均加点值为人民银行**发布的全国新发放个人房贷加权平均利率减去对应季度五年期以上LPR均值；如果所在地区有个人房贷利率政策下限，则*终加点值不能低于所在城市房贷利率加点政策下限。
值得一提的是，**（10月31日），中国人民银行官网公布的2024年第三季度全国新发放个人房贷加权平均利率为3.33%。考虑到上季度（即7-9月）公布的5年期以上LPR算术平均值为3.85%，那么，对应的加点幅度为3.33%-3.85%=-52BP，则调整门槛为-52BP+30BP=-22BP，即所有加点幅度高于-22BP的存量房贷借款人可与银行协商，将加点幅度调整至-22BP。不过，10月25日绝大多数借款人的加点幅度已经批量调整至-30BP，预计2024年第四季度绝大多数借款人无需调整加点幅度。另外，此前贷款人的重定价周期为1年1调整，要么是每年的1月1日，要么是贷款发放日。对此，贷款人认为不能及时反映市场供需变化，容易造成新老房贷利差过大等情况，六大银行的公告明确取消了房贷利率重定价周期*短为12个的限制。现在除了12个月，贷款人的重定价周期可以选择3个月、6个月调整一次。不过，六大银行同时明确了在整个还款周期里，房贷利率重定价周期只能调整一次。但是，要知道这是一把“双刃剑”。目前处于利率下行周期，缩短重定价日肯定更有利于贷款人，但如果之后利率进入上行周期，那房贷利率也会提早上涨。且银行明确规定了只能申请调整一次，所以大家要慎重考虑。如果说您的房贷只剩10年不到，可以考虑申请调整重定价周期；但如果贷款年限20年、30年，建议大家慎重考虑。
下面结合工商银行梳理具体问答：
问：我的房贷利率与全国新发放贷款利率差距较大时，可以申请调低利率，请问具体是怎么调整？
答：2024年11月1日起，您的存量房贷利率加点值高于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP时，您可通过我行手机银行或线下向贷款服务行申请调整利率加点值，调整后的加点值不低于上季度全国新发放房贷利率平均加点值加30BP，且不低于调整时所在城市房贷利率加点下限（如有）。也就是说，您贷款的LPR加点值-全国新发放房贷利率平均加点值>30BP时，如您所在区域当前未设置房贷利率下限，您可申请将贷款的加点值下调至全国新发放房贷利率平均加点值+30BP。例如，您的贷款利率为LPR-20BP，人民银行10月31日**公布的全国新发放房贷利率为3.33%，考虑到上季度（即7-9月）公布的5年期以上LPR算术平均值为3.85%，则全国新发放房贷利率（3.33%）对应加点值为-52BP，您的加点值（-20BP）较全国新发放房贷利率加点值（-52BP）高32BP，符合调整条件，如您所在区域当前未设置房贷利率下限，您可申请下调至-22BP（=-52BP+30BP），下调后您的贷款利率为LPR-22BP。同时提示您，我行已于10月25日批量调整了存量房贷利率，大部分房贷利率调整至LPR-30BP，加点值（-30BP）较全国新发放房贷利率加点值（-52BP）高22BP，暂不符合调整条件，当前您无需提出申请。
问：请问重定价周期什么时候可以申请？在哪里申请？
答：工行正在加快优化系统功能，将不晚于2024年11月15日开始受理重定价周期调整申请，届时您可通过我行手机银行“贷款-房贷重定价周期调整”栏目申请调整重定价周期。
当然， 不同银行时间节点略有不同。如中行，自2024年11月1日（含当日）起可申请。贷款人可通过自己贷款银行的手机银行APP查询。
问：可以调整成按季度或半年进行重定价吗？
答：可以。您可选择按3个月、按6个月、按12个月这三种方式中的一种进行重定价。
如您的重定价日是贷款发放日的，调整后重定价日为贷款发放日加重定价周期后相对应的日期。
举个例子，如您的重定价日是3月15日，重定价周期调整为3个月后，您的重定价日将调整为3月15日、6月15日、9月15日、12月15日。如您的重定价日是每年1月1日的，重定价周期调整为6个月的，重定价日为每年1月1日和7月1日；重定价周期调整为3个月的，重定价日为每年1月1日、4月1日、7月1日和10月1日。
问：我可以多次调整重定价周期吗？
答：不可以。特别提醒您，每笔房贷在贷款结清前仅有一次调整重定价周期的机会，不得进行多次调整。
问：从哪里可以查询人民银行**公布的上季度全国新发放房贷利率？
答：人民银行会在1月、4月、7月、10月的月末公布上季度全国新发放住房贷款平均利率，您可登录人民银行官网进行查询，并按Q1和Q2的规则测算您的贷款是否符合调整条件和调整后的利率值。
问：重定价周期是越短越合适吗？我应该怎么选。
答：重定价周期不一定越短越合适，在贷款利率下行周期内，重定价周期越短您可更快执行新调低的LPR；反之，在贷款利率上行周期内，重定价周期越短您将更快执行新调高的LPR。因贷款结清前，只能有一次调整重定价周期的机会，调整后无法撤销，所以建议您综合考虑各种因素后慎重选择。
问：贷款是固定利率，可以调整利率加点值或重定价周期吗？
答：可以。按照相关政策和要求，对于固定或基准利率的存量房贷，您需先向我行申请转成浮动利率，以*近一个月LPR转换为加点形式，加点值等于原合同利率水平与*近一个月相应期限LPR的差值，然后再按照现行规则进行利率加点值或重定价周期的调整。
问：上季度公布的5年期以上LPR平均值怎么计算？
答：您可登录人民银行官网查询各月的5年期以上LPR，并取该季度内3个月公布的5年期以上LPR进行算术平均（四舍五入至小数点后2位）。例如，某季度内3个月的5年期以上LPR分别为3.8%、3.8%、3.7%，则该季度公布的5年期以上LPR平均值为3.77%（=（3.8%+3.8%+3.7%）/3）。
附南宁现行房贷政策
目前，南宁商贷首套、二套首付15%，首套利率2.98%（LPR-62BP=3.6%-0.62%），二套3.55%（LPR-30BP=3.6%-0.3%）。
公积金贷也作了调整，不再区分首套、二套，首付均为20%；首套利率 2.85%，贷款额度提高到90万元；二套利率3.325%，贷款额度提高到80万元。
除了信贷政策宽松外，南宁的楼市政策也非常给力，跨城区买房算首套、把房子挂到二手平台算首套、二孩以上家庭买二套算首套等等。
