10月30日，南宁自然资源局公布了邦泰悦九章东区的批前公示，透露项目将建16栋高层住宅，或将建四代住宅。

70亩地，16栋高层，共873户，兴宁区又多一个低密改善新盘。

115轮是什么概念？兴宁区今年的商住地，多数几轮就成交。能拍到三位数，说明至少有两家在认真算账。

容积率≤2.2，是低密住宅的指标。

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邦泰悦九章效果图

02 建低密高层 其中3栋或是四代住宅

项目由16栋15-26层的高层建筑组成，其中三栋有空中花园。

这盘带 "空中花园"。指标表里 "空中花园" 不计容面积就有 7271.4 平米 —— 按行内 "有空中花园就算四代住宅" 的说法，东区这批楼四代宅含量不低。有空中花园的楼栋是11#12#13#楼，这三栋楼大概率是四代住宅。

悦九章东区拟批总平 图源南宁自然资源局

从设计图上看，共有873户，大部分楼栋是一梯两户的梯楼，户型面积在90-144㎡之间，没有小户型，也没有大平层。这不是刚需盘，是清一色改善盘。

按栋再拆一拆，每栋户数差别不小（数字都来自公示的建筑物一览表，每层几户为按层数测算，非官方标准）：

机动车位是"半地上"。

车位这块，很多人会看漏。机动车位748个，其中地面84个、地上车库664个。地下车库只有343.99平方米，停的是非机动车。

换句话说，这项目基本没有常规地下车库，664个车位全在"地上车库"里。

为什么能这么干？指标表后面附了一段说明：地下室顶板与室外地面高差大于1.8米的部分，面积13874.76平方米、占比56.19%，超过一半，按南宁支持高品质住房的若干措施，可以认定为地上车库。

图源：《南宁市自然资源局关于支持实施高品质住房的若干措施》

图源：南宁市自然资源局《关于优化规 划管控要求促进住宅品质提升的若干措施》

顶板覆土做绿化、车库不计容不计建筑密度，绿地率还能算进车库顶面。这是悦九章东区在 "好房子" 政策下实打实吃到的红利。

873户、纯改善、半地上车库、带空中花园——这几个指标凑在一起，东区的产品定位已经不用猜了。

03 周边新地块有彰泰丰和雅叙

两个盘都在建兴路东侧，隔着燕州路南北错开，直线距离约1.6公里。一个容积率2.2，一个是3.0悦九章东区走改善路线，延续邦泰自家的四代宅路子，有空中花园、地上车库，按“好房子标准”规 划，客群是那批住过刚需房、想换大房子的家庭。

丰和雅叙是纯板楼公建化立面，是首改客户要的性价比。

04 邦泰“压仓”兴宁

据统计，到目前为止邦泰在南宁总共拿了10块地，兴宁占了5块！

目前悦九章的三代产品单价大概9500左右，四代产品接近1.1万。新项目的容积率和各项条件明显比悦九章好，预计未来价格破万的几率很大。

05 项目周边在售新盘

长堽—东沟岭—望州这一带，目前在售新房有5个：（咨询住朋网置业咨询师拿额外优惠）