如果你正好要买房，有没有遇过这种怪事——房产平台一搜，某某楼盘页面明晃晃挂着"售罄"或者干脆搜不到，可置业顾问或者中介的朋友圈里，同一个盘的特价房发得正起劲，有些价格还低得离谱。
让人怀疑是不是有猫腻？但价格实在太低也吸引了很多人咨询。
这些房源包括尾盘去化、工 抵 房 源、单位福利房……等。于是南宁就藏着一批"隐形在售盘"——单价低到3字头，总价35万左右。我们来扒一扒这样的房子。
01.6个低价项目
6个盘分布在西乡塘以外的五个城区，价格从3字头横跨到5字头，交付状态清一色是现房或准现房。
说明：以上价格均为公开渠道参考价或案场口径，签约前请以售楼部报价与网签数据为准。
02.逐盘拆解
1 阳光城大唐世家：工 抵 房3603元/㎡起
位置与背景｜良庆区平乐大道67号（那丰路与平乐大道交汇处）。2021 年底阳光城债务危机爆发后，项目进度放慢，原计划 2022年7月整体交付，实际分批推进。
产品特点｜2022年12月整体交付，是实打实的70年产权现房，毛坯交付。户型分三档：1号楼约90㎡三房、5/8号楼约108㎡、7号楼约118㎡四房，两梯四户/五户。
项目现状｜如今小区已是现房，工 抵 房源单价 3603元 /㎡起在售。
配套｜社区配建 12 班幼儿园，毗邻公办良庆区金海路幼儿园，海晖路小学，海晖路初级中学，楼下乐惠客生活超市步行可达，社区底商便利店、生鲜店齐全，社区自带约 8000㎡央景园林。
风险｜容积率4.0，居住密度和梯户比要有心理准备；
总价预算卡在35万到40万上下、能接受五象南位置、愿意花时间核手续的刚需，值得跑一趟。
2 中鼎·公园首府：兴宁东洋房3699元/㎡起
位置与背景｜兴宁区那况路与金仑路口。这盘经历比较曲折：2021年停过工，2024年部分楼栋交付，同年走过破产重整，2026年9月复工重启后恢复销售，目前小区内各设施待完善。
现在进场的是政府指定的汉平公司，处理园林、停车场、围墙这些收尾工作，包括一期一标8栋、一期二标住宅4栋、二期已交付的8栋，共20栋楼，负责配套完善、竣工验收、代售代管。还有部分楼栋未开工，尚待新的投资人进入。
目前在售的是一期已交付部分，销售款项应该是用于保交楼楼栋的施工，价格低是有原因的。
产品特点｜6层一梯两户洋房，70年产权商品房，89㎡做三房、111/119㎡做四房，毛坯精装都有得选。
项目现状｜现房现证、即买即住，3字头起。
配套｜距那考河湿地公园直线距离约800米，天德学校（九年一贯），地铁5号线金桥客运站在近侧，吾悦广场、首创奥特莱斯在车行范围内。
风险｜重整过、停过工的项目，虽然是现房现证，但刚刚复工，后续配套设施的建设情况还有待观察。
预算极紧又想住兴宁东的，可以去看；把它当"低价有代价"的选择。不指望升值、不打算三年卖、能接受“毛坯自住+自己搞防水电路”；钱只进监管账户、合同只跟开发商签，对小区体面要求低。
3 天健西班牙小镇：35万上车江南，成熟社区是卖点
小区实景
位置与背景｜江南区沙井板块，2019年6月交付的现房，入住率约80%，社区已经成熟，国企开发商。
产品特点｜69-97㎡小三房，69㎡户型实得约90㎡；另有136-340㎡楼中楼、6-9房产品，增送面积多。
项目现状｜现房一口价约4998元/㎡，69㎡总价35-36万；楼中楼工抵价4999-5388元/㎡。
配套｜地铁4号线智乐/智和站在片区）。入住率达80%；自带9个班社区幼儿园，毗邻江南区人民医院、500米内坐落沙井小学、富乐小学等学校；咫尺沙井二手车区“沙井车汇城”。
风险｜楼中楼面积大、总价高，转手周期比小三房长。
35万起买江南现房、成熟社区，这盘值得列入候选。
4 天池山·畦耕别院：仙葫3350元/㎡起，拿地时间长
位置与背景｜青秀区仙葫板块，占地约533亩、约5000户的低密大盘，卖了20多年的老盘，由4栋6.5层一梯两户洋房独立组成，总共就48套，年底交房。项目2002年拿地——土地使用时间剩余时间仅40多年。
产品特点｜6层一梯两户电梯洋房，133-137㎡四房，毛坯约3350-4500元/㎡、精装约4700-5800元/㎡；218-226㎡楼中楼，毛坯约4900-5500元/㎡、精装约5700-6300元/㎡，每户带约17㎡菜地。
项目现状｜2026年底交付。
配套｜规 划中的地铁6号线在片区设站（以官方公告为准），仙葫学校（九年制）在片区。
风险｜①2002年拿地、2026年底交付，产权年限和交付节点必须现场问清；②价格是青秀罕见的3-4字头，但位置在仙葫，房子建在半山坡，通勤半径要自己算；③"菜地"这类赠送权益，写不写进合同是关键。
户型偏大，想在青秀用3字头买房、能接受仙葫位置、追求低密和院子感的，可以实地看；把产权年限和交付时间放第 一顺位问。
5 奥园瀚德誉江南：4590元/㎡起的沙井现房
小区实景
位置与背景｜江南区沙井大道与南站大道交叉口往北约100米。奥园与瀚德联合开发，占地约52亩，共1749户。
产品特点｜89㎡三房，105/122/㎡四房，毛坯交付；
项目现状｜现房在售，2#/3#/5#楼已交付；有2栋楼未建。
配套｜
1，地铁5号线约1000米左右
2，普罗旺斯、盛天地、江南万达广场、百益上河城等商圈在附近3公里内
3，周边学校双语幼儿园、沙井小学，三十八中
4，刚需小户型，轻松置业
风险｜楼盘因为开发商爆雷，曾经数次延期交房，*终在南宁"保交楼"政策的支持下，2024年业主们才得以入住。7月原物业亏损撤场新物业入驻。容积率约5.1，绿化率仅25%，6栋高层围合，早晚电梯、车位、园林空间都会显挤。
89㎡三房、首付门槛在10万左右也不算低，现房交付、楼层可选，适合预算有限又想留在江南的刚需；对车位、绿化、噪音敏感的，到现场多待一会儿再定。
6 龙岗大唐世家：47万-63万买龙岗现房四房
小区实景
位置与背景｜邕宁区龙福路1号（南宁学院旁）。
产品特点｜建面约107/117/138㎡现房在售，参考单价约4362元/㎡起，总价约47万-63万。2021年已现房交付，70年产权，现房可办证；毛坯/简装可选。
项目现状｜现房交付，楼下约4.4万㎡社区商业；龙岗小学、邕宁区第二初级中学在片区，自带幼儿园；地铁4号线在片区设站；唐人嘉物业1.65元/㎡。
风险｜①工 抵 房逐套核房号、税费与办证节点；②龙岗片区新房供应量大，短期转手流动性一般，自住更合适；
总价47万-63万买龙岗现房四房，适合自住刚需；小区交房已久， 生活方便。
03.能不能买？
这种 "便宜现房" 的局，南宁不是**回出现。几年前红日山湖，资产处置完毕、能正常办证后，一波人排队去捡漏；威宁首府楼中楼，价格同样3字头起， 很快就抢完 —— 这种 "低价盘" 南宁从来不缺。还有一些单位福利房拿出来公开销售，价格比周边商品房低一截 。
说到底，南宁楼市的 "冷门货" 一直都有 —— 不是没人买，是很多人不知道它还在卖。但要记住：大凡价格低的，一定会有某种问题 —— 不是说不能买，而是要看那个问题你能不能接受，尽量选证件齐全，买了就能入住的现房。
